Vos droits et un descriptifs des actes
lorsque vous êtes locataire:
La visite du logement
 La visite d'un logement se prépare.
En ville, calculez la distance qui sépare votre futur logement de la plus proche station de métro ou de bus.
Venez en avance au rendez-vous fixé par votre agence, le temps de vous faire une idée du quartier, de voir les commerces à proximité, de vous imbiber de l'ambiance...
Lors de la visite, ouvrez les fenêtres, regardez les plafonds, contrôlez l'état de la plomberie. Les visites à la nuit tombée sont déconseillées : elles vous empêchent de vous rendre compte de la luminosité du logement.
Vos droits
Vous pouvez occuper votre logement comme vous l'entendez à la condition, bien sûr, de respecter la tranquillité des autres locataires et du voisinage. Votre seule restriction : si le bail ne le prévoit pas expressément, vous ne pouvez pas exercer d'activité commerciale.
Vous pouvez recevoir qui vous voulez, quand vous voulez, et pour la durée qui vous convient, sans devoir en référer à personne. La loi ne prévoit aucune restriction pour les enfants ou les animaux domestiques (mais attention, un lion ou un python ne sont pas considérés comme tels !).
Votre propriétaire ne peut vous interdire l'exercice d'une activité politique, confessionnelle, associative ou syndicale. De même, vous avez le droit d'exercer certaines activités comme la garde d'enfant rémunérée.
Vos obligations
En votre qualité de locataire, vous devez avoir un usage normal et paisible du logement et contracter une assurance. Celle-ci est obligatoire pour les risques que votre occupation peut entraîner (incendie, dégâts des eaux...). En revanche, une assurance contre le vol ou les dommages aux tiers est facultative, mais conseillée. Le propriétaire peut exiger un justi ficatif prouvant que vous avez réellement souscrit l'assurance obligatoire. Si vous refusez de le lui adresser, il peut demander une résiliation du bail.
Vous devez vous acquitter de votre loyer, des charges et des réparations locatives. De plus, vous êtes tenu d'accepter les travaux d'amélioration ou d'entretien du logement et des parties communes. Si vous souhaitez effectuer des travaux dans votre logement (percer une cloison par exemple, remplacer le parquet par une moquette…), vous devez obtenir un accord écr it de votre propriétaire sinon celui-ci pourra, lors de votre départ, conserver vos installations sans vous indemniser ou, au contraire, vous demander de restituer le logement tel que vous l'avez reçu.
LE BAIL
Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque c'est une personne morale (société, compagnie d'assurances, caisse de retraite, etc.).
Mentions obligatoires
Le bail se conclut par écrit et contient obligatoirement les informations suivantes :
Propriétaire : nom, adresse (ou son mandataire : agence immobilière)
contrat de location : date, prise d'effet
locaux : adresse, description (étage, nombre de pièces…), destination (usage d'habitation, usage mixte)
loyer : montant en euros, modalités de paiement, conditions éventuelles de sa révision ; dépôt de garantie (montant en euros).
Mentions interdites
En revanche, la loi interdit :
l'obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique.
la résiliation de plein droit du bail dans les autres cas que le non-paiement du loyer ou le défaut d'assurance.
l'autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente.
l'autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas de non respect du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble.
l'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou professionnelle.
l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur.
l'obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable lorsqu'il a signifié son congé.
Pièces à joindre au bail
Un certain nombre de pièces doivent être jointes au contrat de bail, à savoir :
l'état des lieux
l'extrait du règlement de copropriété (le cas échéant)
un descriptif de la rémunération des intermédiaires (agence immobilière) puisque ces frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.
LES OBLIGATONS DES PARTIES
La signature d'un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire.
Les obligations du bailleur
Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état d'entretien et de réparation. Les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent en effet fonctionner correctement.
Ce principe est précisé par la loi du 13 décembre 2000. Celle-ci définit les conditions minimales de mise en location d'un logement. Elle édicte que le logement ne doit pas présenter de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation'. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations nues ou meublées et aux contrats en cours.
Le bailleur est tenu de même d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.
Les obligations du locataire
Le locataire a l'obligation :
de payer le loyer et les charges
de souscrire une assurance multirisques habitation pour assurer le logement
d'effectuer l'entretien courant du logement et de procéder à toutes les réparations locatives nécessaires
d'accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et dans les parties privatives.
L'ETAT DES LIEUX
Même s'il n'est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location. En son absence, le locataire est présumé recevoir le local en bon état de réparation locative.
Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l'entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander q ue l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.
Il peut être dressé
soit par le propriétaire en présence du locataire
soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'huissier de justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, les frais d'établissement seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.
LES REPARATIONS LOCATIVES
Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant ainsi que les petites réparations à la charge du locataire.
Celui-ci est tenu d'effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction.
Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère la liste des réparations locatives, mais celle-ci n'est pas exhaustive. Par ailleurs, les réparations locatives peuvent concerner l'extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche…).
Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant, le locataire, qui a l'obligation de se comporter en " bon père de famille ", doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. Lors de la restitution des locaux en fin de bail, le locataire est tenu de les restituer avec les réparations locatives effectuées. Da ns le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état. Ce remboursement est fondé sur le constat contradictoire de l'état des lieux.
LE LOYER
Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire. Il est payable mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement selon les stipulations du bail. Néanmoins, le locataire peut exiger de payer son loyer mensuellement et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique.& amp; lt; /FONT>
Les loyers conclus en francs avant le 1er janvier 2002 sont automatiquement convertis et payables en euros à partir de cette date (1 € = 6,55957 F).
Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La révision du loyer ne peut tenir compte que de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Sont pris pour base les quatre derniers trimestres concernés par rapport au trimestre de référence figurant dans le bail. Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.
LE DEPOT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le propriétaire est en droit d'en réclamer un.
Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés. Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, sous réserve qu'elles soient justifiées. En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit d'abord mettre en demeure le propriétaire - par lettre recommandée avec accusé de réception - de lui re stituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes. En l'absence d'effet, le locataire saisit le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.
LE CAUTIONNEMENT
Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La "caution" est une personne qui s'engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier.
Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu'il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n'aura d'effet qu'au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le cautionnement peut également être consenti pour la durée du bail ainsi que pour ses reconductions tacites.
Sous peine de nullité, l'acte de cautionnement doit comporter :
la mention manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989, par la caution
la mention manuscrite de la caution exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée.
LES CHARGES LOCATIVES
On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.
Il s'agit :
des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc. )
des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.)
des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.
Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives.
Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des " provisions sur charges " Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.
Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :
le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop
le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif , le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois.
Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant même sur 5 années.
LA DEMANDE DE QUITTANCE
Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
En cas de refus du propriétaire, le locataire pourra l'y contraindre judiciairement. Le bailleur ou son mandataire (agent immobilier par exemple) est libre du choix des modalités de cette remise.
Dans le cas d'un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.
LE CONGE
Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être signifié par écrit et respecter un certain nombre de clauses.
Congé signifié par le locataire
Le locataire peut signifier son congé à n'importe quel moment en cours de bail. Il doit le faire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le premier cas, la date du congé correspond à celle de la signification par l'huissier. Dans le deuxième cas, il est effectif le jour de la remise de la lettre au bailleur. Si celui-ci est a bsent et ne peut signer l'accusé de réception, la date d'avis du dépôt par La Poste fait foi.
A partir de cette date, le locataire doit respecter un délai de préavis fixé en général à trois mois. Ce délai peut cependant être réduit à un mois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou d'un nouvel emploi consécutif à la perte d'un emploi. Le bénéficiaire du R.M.I ou d'une personne remplissant les conditions nécessaires à l'obtention de cette prestation ains i qu'une personne âgée 60 ans ou plus, dont l'état de santé justifie un changement de logement, peuvent se prévaloir du préavis réduit.
En revanche, le changement d'activité, la démission d'un poste ou l'exécution d'un stage de formation professionnelle ne peuvent réduire le préavis normal. Le locataire exerçant une profession libérale ne peut pas non plus en bénéficier s'il perd son emploi ou subit une mutation.
Congé signifié par le propriétaire
Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location doit signifier le congé au locataire, six mois au moins avant le terme contractuel du bail. Attention, si le délai de 6 mois pleins n'est pas respecté, le contrat de location est automatiquement reconduit. De plus, contrairement au locataire qui n'a pas à donner de justification (sauf en cas de congé réduit), le propriétaire peut signifier son congé dans 3 cas uniquement :
pour occuper le logement,
pour le vendre
pour un motif légitime et sérieux.
Dans le premier cas, le propriétaire peut habiter le logement lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille. La loi du 6 juillet 1989 précise qu'il peut s'agir de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, du partenaire avec qui il est lié par un PACS, de ses ascendants et de ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisan t le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise. Si le congé est notifié pour vente, le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Elle est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois.
Dans le dernier cas, le propriétaire peut justifier le congé par un motif légitime et sérieux. Le non-paiement du loyer par le locataire en constitue un.
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